A las ciudades de Ontario les preocupa que la provincia cambie cómo y cuándo los desarrolladores pueden solicitar construir fuera de los límites urbanos dificultará la planificación a largo plazo y les cargará con más solicitudes, más apelaciones y costos más elevados.
Las ciudades se han acostumbrado a evaluar todas las solicitudes de los desarrolladores a la vez durante una revisión integral que se realiza una vez por década.
La nueva declaración de planificación provincial (PPS), que entrará en vigor el domingo, obligará a las ciudades a crear una alternativa ad hoc.
“La decisión de la provincia de permitir solicitudes fragmentadas y únicas tiene el potencial de comprometer realmente la capacidad de las ciudades de Ontario para realizar incluso una planificación a medio plazo”, dijo el consejero. dijo la semana pasada Jeff Leiper, presidente del comité de planificación y vivienda de Ottawa.
“Preveo el caos.”
Los comentarios publicados en el sitio web de la provincia describen preocupaciones similares planteadas por otras ciudades, y felicitaciones de los desarrolladores, que esperan que las ciudades respeten el espíritu del cambio.
Ciudades molestas por el cambio de reglas
Los concejales de la ciudad de Ottawa votarán el miércoles sobre un proceso propuesto para solicitudes únicas de límites urbanos que costará a los desarrolladores 1,8 millones de dólares.
A diferencia de la ciudad de hamiltonla tarifa no variará según el tamaño del paquete.
Esas dos ciudades se encuentran entre las muchas que dijeron a la provincia que no cambiara el proceso bien establecido, pocos meses después de que el Proyecto de Ley 185 permitiera a los propietarios apelar decisiones sobre límites urbanos para tierras fuera del Cinturón Verde.
“El enfoque propuesto para la expansión de las áreas de asentamiento puede poner en peligro el crecimiento planificado dentro de las áreas urbanas existentes”, escribió la ciudad de Mississauga en su presentación.
La City de Londres advirtió sobre la “enorme necesidad de recursos para hacer frente a estas aplicaciones y apelaciones”, incluso cuando los desarrolladores apenas tienen posibilidades de éxito.
“Hay poca o ninguna certeza sobre el momento y el resultado de las decisiones del Tribunal de Tierras de Ontario, que pueden llevar a una frontera urbana fragmentada”, intervino Hamilton.
Otros expresaron su preocupación de que las decisiones pudieran aumentar la expansión urbana o sobrecargar a los residentes con expansiones que no son financieramente viables en el largo plazo.
‘Seremos desafiados’
Los concejales de Ottawa se hicieron eco de las preocupaciones en una reunión reciente de los comités de planificación y asuntos agrícolas y rurales.
Conde. Matt Luloff ordenó al personal que buscara aclaraciones de la provincia, señalando que el proceso “nos deja un poco expuestos” a las apelaciones.
“Preferimos tomar nuestras decisiones en la mesa del consejo como funcionarios electos en lugar de pasar esas decisiones y abdicar de esa responsabilidad a una junta electa”, dijo.
“[The Ontario Land Tribunal] se ocupará de los hechos, incluido el hecho de que las cifras que utilizamos deben ser coherentes con las últimas cifras del Ministerio de Finanzas. No estoy seguro de que ese sea el caso en este momento”.
Hasta la noche del martes no se había difundido ninguna noticia de aclaraciones provinciales.
Cuestionan las intenciones de la provincia
La Asociación de Constructores de Viviendas del Gran Ottawa no cree que la ciudad esté en línea con las intenciones provinciales y señaló que el PPS dijo que la ciudad debe cumplir con las últimas proyecciones de población del Ministerio de Finanzas.
La ciudad ha dicho que su plan cumplirá, aunque las solicitudes se evaluarán de acuerdo con los planes de infraestructura y transporte desarrollados utilizando estadísticas de población que ahora no están en línea con los pronósticos actuales.
Royce Fu, director de planificación de políticas de Ottawa, dijo que la ciudad está utilizando un “proceso cíclico típico” que es lógico y justo.
“No siempre tenemos que estar actualizados a largo plazo”, afirmó. “Como tenemos una oferta mínima de tierra, no siempre tenemos que planificar estas tierras a largo plazo”.
También dijo que los desarrolladores preocupados por el proceso de solicitud pueden esperar a que se evalúe su solicitud, de forma gratuita, en una revisión exhaustiva que se adelantará al próximo año.
Las perspectivas en OLT son buenas, según el personal
Cuando se le preguntó sobre la capacidad de la ciudad para defender su proceso ante el tribunal, Fu dijo que dependerá del desafío.
El asesor jurídico senior Tim Marc dijo que cualquier apelación probablemente tardará varios años, lo que le dará al personal tiempo suficiente para terminar su revisión exhaustiva.
“Y tengo mucha fe en el personal y en sus análisis”, añadió.
Burggraaf, sin embargo, confía en que la provincia esté realizando este cambio para garantizar que el personal haga algo diferente.
“Si la ciudad no utiliza las cifras de proyección más altas, supongo que todas las solicitudes serán rechazadas”, dijo. “Si ese es el caso, entonces eso corresponde al [tribunal]. No veo cómo esta ciudad no pierde todos esos casos”.
