San José da luz verde a la remodelación reducida de El Paseo

Mientras la ciudad lucha por agregar más viviendas, San José aprobó la reurbanización reducida del Paseo de Saratoga, que según el desarrollador hará que el proyecto sea más factible.

La última versión del proyecto de Sand Hill Property Co. creará 772 unidades residenciales, incluidas 39 con un ingreso medio del área del 100 %, además de construir un centro de vida asistida y de atención de la memoria para personas mayores.

Si bien la ciudad aprobó planes en 2022 para 994 unidades, incluidas 150 que calificaban como viviendas asequibles, representantes de Sand Hill dijeron que el proyecto debía girar en respuesta a la recesión causada por la pandemia, la inflación, una aumento en los costos de mano de obra y materialesaltos tipos de interés y el colapso del mercado de oficinas.

“El impacto de las tasas de interés y la paralización de los mercados de capitales es algo que está empezando a disminuir”, dijo el consultor en uso de la tierra Erik Schoennauer. “(Con) la desaceleración de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, se necesita mucho tiempo para que eso llegue al mercado cuando se trata de desarrollo inmobiliario, pero creemos que la tendencia va en la dirección correcta y con estos cambios, cambia la propuesta de valor. Subsidiar las unidades de vivienda asequible dentro del desarrollo es un costo para el proyecto, por lo que no construir todas esas unidades ayuda a la pro forma”.

Sand Hill ha planeado reconstruir el proyecto emblemático en aproximadamente un tercio del centro comercial de 30 acres en 1312 El Paso y 1777 Saratoga Ave. desde que compró el sitio por $146,6 millones en 2019.

Inicialmente, el desarrollador había previsto la construcción de cuatro edificios de entre 9 y 12 pisos, que contendrían una combinación de usos residenciales y comerciales.

Sin embargo, esos planes cambiaron el año pasado cuando Sand Hill desechó el componente residencial de uno de los edificios y en su lugar buscó la aprobación para una estructura de un solo piso anclada por Whole Foods Market para cumplir con sus obligaciones contractuales. Sand Hill tiene intención de comenzar la construcción del mercado el próximo año.

Los cambios restantes aprobados el martes ahora requieren un edificio de 12 pisos con 398 unidades y 14,139 pies cuadrados de espacio comercial, un edificio de 10 pisos con 374 unidades y 17,447 pies cuadrados de espacio comercial, y un edificio de 7 pisos, 230,305 pies cuadrados. centro de atención residencial.

“Existe una fuerte demanda de viviendas asistidas para personas mayores y también hay financiación disponible para ese tipo de activo inmobiliario porque tiene buenos fundamentos económicos”, dijo Schoennauer.

Steve Lynch, director de planificación y derechos de Sand Hill, dijo que el desarrollador no habría invertido millones de dólares en el proyecto ni compromisos de tiempo extensos si no se hubiera comprometido a sacar adelante el proyecto en los próximos años.

“Por más terrible que fue 2024 y 2025 no parece tan positivo, también coloca a este proyecto en una buena posición para ser uno de los pocos proyectos multifamiliares que surgen de la tierra y que probablemente se inaugurará en el 2026 y el 27. por lo que también nos coloca en una buena posición”, dijo Lynch.

Uno de los cambios más significativos del proyecto es la pérdida de más de cien unidades de vivienda asequibles.

Como parte de la ordenanza de vivienda inclusiva de la ciudad, los desarrolladores deben proporcionar al menos un 15% de viviendas asequibles o pagar una tarifa en lugar de ellas. En cambio, Sand Hill pagará más de $13 millones, que irán a las arcas de la ciudad para ayudar a financiar otros proyectos de viviendas asequibles.

Si bien la pérdida de unidades de vivienda asequibles fue decepcionante, el ex vicealcalde Chappie Jones dijo que le recordaron que “el 5% de algo es mejor que el 100% de nada”.

Las condiciones del mercado también han sumido la cartera de desarrollo multifamiliar de San José en una depresión, sin que se inicie la construcción de nuevos edificios en 2024. El martes, los funcionarios de la ciudad también introdujeron un programa de incentivo temporal para ayudar a empezar a poner las palas en el suelo.