Los miembros de la junta de Clarendon Hills Village tendrán mucho que pensar antes de decidir si aprueban el distrito de financiamiento de incremento de impuestos propuesto para la calle 55.
Una audiencia pública sobre el TIF celebrada el 16 de septiembre incluyó muchos comentarios, tanto a favor como en contra de la creación del distrito, durante más de dos horas de debate y comentarios públicos. Los miembros de la junta decidieron tomarse un tiempo para digerir todo antes de votar, posiblemente en noviembre, sobre si seguir adelante con el plan.
“(Esta) fue la primera vez que la junta recibió toda la información, por lo que todavía están en modo de escuchar”, dijo el administrador de la aldea, Zach Creer. “Tomé una temperatura y la junta estaba interesada en continuar la discusión. Es una votación por súper mayoría (se necesitan 5 de los 7 votos a favor para aprobarse), y quería estar al tanto del tiempo de la junta, así como del tiempo de nuestros residentes si la junta ya había tomado una decisión negativa”.
Cuando se crea un distrito TIF, el valor de la propiedad en la zona se establece como monto base. Los impuestos a la propiedad pagados sobre este monto base continúan yendo a los diversos organismos tributarios como siempre lo han hecho, y el monto de estos ingresos se reduce solo si la base disminuye o la tasa impositiva disminuye. Es el crecimiento del valor de la propiedad sobre la base lo que genera el incremento impositivo, que es lo que se recauda en un fondo especial que la aldea utiliza para realizar inversiones adicionales en el área del proyecto TIF.
El nuevo Distrito TIF de Clarendon Hills propuesto está ubicado en general a lo largo de los lados norte y sur de la calle 55, entre Western Avenue al oeste y Holmes Avenue al este, y también incluye ciertas parcelas en los lados este y oeste de Western Avenue y Bentley Avenues, y el lado oeste de Virginia y Clarendon Hills Avenues, todas al sur de la calle 55. Los usos dentro de esta área son comerciales y residenciales, y todos los fondos TIF provienen directamente de los propietarios de las propiedades dentro del distrito.
Los funcionarios de Clarendon Hills están interesados en utilizar un Distrito TIF de la Calle 55 para facilitar la reurbanización de manera coordinada, según información de la aldea.
Los tres distritos escolares que se verían afectados por el TIF de la Calle 55 (el Distrito Escolar Secundario 86 de Hinsdale, el Distrito Escolar Primario 181 de Hinsdale-Clarendon Hills y el Distrito Escolar Primario 60 de Maercker) han expresado su oposición a su creación. Una Junta de Revisión Conjunta, compuesta por representantes de esos tres distritos escolares y otros organismos fiscales afectados, votó el 14 de agosto para recomendar el rechazo de la propuesta del TIF de la Calle 55.
Los miembros de la Junta de Revisión Conjunta expresaron su preocupación por una carga fiscal desigual, y dijeron que se produciría un cambio sustancial en los impuestos que afectaría desproporcionadamente a los residentes que no tienen TIF. Además, los miembros de la Junta de Revisión Conjunta también destacaron el posible impacto negativo en la financiación escolar debido a la pérdida de ingresos por impuestos a la propiedad.
“En general, la Junta del Pueblo está intentando sopesar las preocupaciones de los distritos escolares, junto con las cuestiones planteadas por nuestros esfuerzos de planificación y los residentes del pueblo que asistieron”, dijo Creer. “También hay diferentes visiones sobre qué tipos de desarrollo son apropiados para el área y si, en general, el pueblo debería promover activamente el desarrollo”.
Creer dijo que cree que el tono general de la audiencia fue mucho más positivo, en general, que algunos de los comentarios anteriores sobre el TIF propuesto.
“Los distritos escolares nos brindaron excelentes comentarios e información”, dijo. “También escuchamos a muchos residentes de la zona que apoyaban el uso del desarrollo para apoyar la infraestructura en la zona y eliminar propiedades antiestéticas como la antigua Tracy’s Tavern”. Ese negocio en 401 55th St. fue demolido en 2023.
Gran parte del testimonio en la audiencia del TIF se centró en cuestiones de seguridad, especialmente la presión del agua y la seguridad del tráfico. La oposición se centró principalmente en las escuelas, los impactos fiscales fuera del distrito y algunos residentes de Clarendon Hills que no están a favor de ningún desarrollo comercial adicional en la zona.
“El personal cree que existe una situación en la que todos ganan, ya que todas las partes pueden beneficiarse de una mayor inversión en el área, utilizando el dinero de los impuestos provenientes de nuevos desarrollos para financiar las mejoras de infraestructura necesarias”, dijo Creer.
Ralph DeAngelis, miembro de la junta municipal, dijo que encontró muy útiles los comentarios del público.
“La mayoría de las personas que comentaron fueron respetuosas con los demás, plantearon buenos argumentos y defendieron sus posiciones”, dijo. “Para mí, es importante que se concilien algunas de las diferencias resaltadas en los comentarios con respecto a las cifras utilizadas en las distintas proyecciones. Parecía haber cierta desconexión aquí y, si bien los TIF son complicados, debería ser posible aclarar estas cuestiones y tener más claridad para todos”.
DeAngelis dijo que es optimista de que se pueden encontrar e implementar buenas soluciones.
“Tengo una mente abierta en este momento en cuanto al TIF, y así fue como me sentí al comienzo de la reunión”, dijo. “Los oradores durante la audiencia pública representaron diversos intereses, y creo que será útil tenerlos en cuenta a la hora de tomar decisiones finales.
“Estoy seguro de que habrá más debate y, con suerte, más claridad para acercar los diferentes puntos de vista antes de que la junta vote sobre este asunto”.
Chuck Fieldman es un periodista independiente de Pioneer Press.
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