En abril de 2023, un nuevo complejo de apartamentos de lujo en la costa de Alameda, el lanzamiento, se inauguró a inquilinos, vistas publicitarias del Yacht Club desde su terraza en la azotea, cabañas junto a la piscina y un salón de trabajo conjunto.
Según lo requerido por la ley de zonificación inclusiva de Alameda, el desarrollador, el desarrollo del Pacífico, reserva 49 de las 368 unidades para hogares de ingresos bajos y moderados que obtienen entre 50% y 120% del ingreso promedio del área, $ 51,800 a $ 124,250 para una sola persona. La idea era llenar el complejo con una variedad de inquilinos, no solo el tipo de inquilinos que podían pagar $ 3,000 al mes.
Dos años después, los resultados son mixtas: las unidades para los inquilinos más pobres han llenado, pero los 19 designados para inquilinos de ingresos moderados, los llamados “Faltar el medio” – Permanecer vacío, para la frustración del desarrollador, Sean Murphy.
“Lo último que queremos hacer como desarrollador es construir unidades de vivienda que se sientan vacantes”, dijo. “Eso no resuelve ningún problema social”.
En otras partes del país, los hogares de ingresos moderados no necesitan apartamentos de tarifas por debajo del mercado porque pueden pagar el mercado. Pero en el Área de la Bahía, incluso una pareja que gana $ 300,000 al año, el doble ingreso mediano del área – poder apenas balanceado una casa de arranque. El suministro está tan severamente limitado que muchos ganadores de altos ingresos, que en otros lugares podrían estar comprando casas, se encuentran relegados al mercado de alquiler.
Para evitar que los desarrolladores se construyan solo en la parte superior del mercado, los programas estatales y municipales han tratado de incentivar – o en algunos casos, requerir – Nuevos complejos de apartamentos para reservar algunas unidades para vivienda restringida al alquiler. Si bien esas iniciativas se dirigieron por primera vez a inquilinos de bajos ingresos, en los últimos años, esas políticas han expandido Considerar inquilinos de ingresos moderados, típicamente definidos como personas que fabrican entre el 80% y el 120% del ingreso mediano del área, como inquilinos “por debajo de la tasa de mercado”.
Pero de acuerdo con una revisión de los datos de alquiler de esta organización de noticias, cientos de unidades de tasa de tasa inferior al mercado en todo el Área de la Bahía permanecen vacantes, meses y, a veces, incluso años después de que abrieron para arrendar.
Ese número es probable que sea un contenido inferior. Solo 11 de las 30 ciudades que esta organización de noticias contactó proporcionó datos de ocupación.
Las unidades de informes de ingresos moderados tenían una tasa de vacantes del 7%, más del doble que la de las unidades dirigidas a inquilinos de bajos ingresos.
“Nunca hay escasez de inquilinos de muy bajos ingresos, pero 120 siempre son difíciles de arrendar”, dijo Stuart Gruendl, cuya firma Bayrock ha construido complejos de apartamentos de ingresos mixtos en San Francisco y East Bay. “En lugares donde se han reducido los alquileres, un inquilino AMI del 120% puede salir y obtener una gran oferta en un nuevo apartamento y acercarse bastante al alquiler de tarifas por debajo del mercado”.
Ese es el caso en East Bay, que tiene las unidades de ingresos moderados más vacíos. Varias propiedades de lujo aparecieron en el mercado todo el mismo tiempo. Los propietarios tienen Alquileres de tasa de mercado reducidasque ahora están en línea con algunas de las unidades del 120%.
En el lanzamiento, por ejemplo, un 120% de apartamento de una habitación va por $ 2,828. Mientras tanto, algunas unidades de tarifa de mercado tienen un precio más bajo, a $ 2,731.
Puede parecer contradictorio que las unidades de “tasa por debajo del mercado” tienen un precio a niveles, de hecho, por encima del mercado.
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Es un subproducto de la fórmula federal que determina los umbrales de asequibilidad, vinculado a no alquileres de mercado reales, sino al ingreso mediano del área, una cifra de cambio calculada anualmente por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. A medida que aumenta el ingreso medio del Área de la Bahía, también lo hacen los límites de lo que se considera “asequible”, incluso si el mercado de alquiler real cuenta una historia diferente.
“‘Vivienda asequible’ no es necesariamente asequible, y la ‘vivienda de tasa de mercado inferior al mercado’ no está necesariamente por debajo de la tasa de mercado”, dijo Alex Schafran, un investigador de políticas de vivienda con sede en Oakland.
En ciudades como Alameda y Oakland, donde Las rentas del mercado se han suavizado Después de la pandemia, la brecha entre la política y la realidad se ha vuelto particularmente deslumbrante. Los desarrolladores de tasa de mercado son ofreciendo meses de alquiler gratis Eso socavó el supuesto descuento de unidades de ingresos moderados. En Arthaus Jack London, un estudio de 284 pies cuadrados alquila a $ 1,771 al mes, pero con dos meses gratis en un contrato de arrendamiento de 14 meses, el alquiler efectivo es de $ 1,518 por mes. Eso es menos de lo que pagan los inquilinos a continuación en el mercado.
En el lanzamiento, Murphy dijo que duda en reducir los alquileres de ingresos medios porque tienen que ser lo suficientemente altos como para que el proyecto pague sus préstamos. Si firma un contrato de arrendamiento a una tasa más baja, el inquilino podría estar pagando a ese nivel durante años, dadas las leyes de control de alquileres de la ciudad.
A pesar de los descuentos mínimos en algunos lugares, muchas viviendas de ingresos moderados han ofrecido un alivio real.
En 2019, Courtney Welch vivía en un departamento de West Oakland cuando su propietario desalojó a ella y a su hijo pequeño para que él pudiera mudarse. Encontró viviendas de transición y, mientras estaba allí, se aplicó a una unidad de tarifas por debajo del mercado en Avalon Public Market en Emeryville.
Dos años después, recibió una llamada que había estado esperando: estaba fuera de la lista de espera.
Para 2021, estaba ganando cerca del ingreso medio del área de $ 100,500 para una familia de dos, demasiado para calificar para una de las unidades de AMI del 80%, por lo que fue relegada al siguiente tramo, limitado al 120% de la AMI. Welch pagó $ 1,695 por un apartamento de dos dormitorios, muy por debajo del alquiler máximo que Avalon podría haber cobrado.
“Con los ingresos que tenía en ese momento, podría haber encontrado viviendas naturales y asequibles, pero habría sido una vivienda más antigua con menos comodidades”, dijo Welch, quien ahora es el alcalde de Emeryville.
“Aquí estoy viviendo justo al lado del mercado público de Emeryville, un parque, la estación de Amtrak”, dijo. “¿Existen edificios a este nivel de alquiler? Sí, pero seguro que no se ven así”.
En 2023, sus ingresos eran demasiado altos para mantener la calificación para su unidad de por debajo del mercado, pero decidió quedarse en el edificio. Hoy, paga alrededor de $ 4,600 por una unidad de tres dormitorios, un gran salto, pero acredita el alquiler restringido que pagó anteriormente por darle tiempo para poner en orden sus finanzas.
Las unidades de ingresos moderados proporcionan el mayor beneficio para los inquilinos en ciudades de alto costo a lo largo de la península y en el condado de Santa Clara.
En el Anson, un complejo de lujo en Burlingame, a pocos pasos del centro de la ciudad, un apartamento de un dormitorio de ingresos moderados para un inquilino que obtiene hasta $ 156,750 cuesta $ 2,900-$ 1,000 menos de lo que paga un inquilino de tarifa de mercado. Justo al final de la calle en The Bower, un inquilino de ingresos moderados pagaría $ 2,400 por un estudio, mientras que los inquilinos de tasa de mercado pagan $ 2,900 por mes.
Parte del objetivo en la construcción de la vivienda de ingresos moderados es que los inquilinos de ingresos medios tengan más opciones, dijo Corey Smith, jefe del grupo de cabildeo pro-vivienda, la Coalición de Acción de Vivienda. En otras palabras, brinde a los inquilinos de ingresos medios una opción en nuevos edificios de lujo, y los propietarios con propiedades más antiguas pueden tener que reducir sus alquileres para competir.
Los defensores de la asequibilidad advierten que sin reglas más estrictas, estas unidades no siempre ofrecen descuentos significativos.
“Encontramos un defecto en el 120%”, dijo Murphy, el desarrollador de Alameda. Está en medio de la planificación de un nuevo edificio en Alameda que también necesitará incluir una serie de unidades por debajo del mercado, pero estará maximizando la cantidad de unidades de bajos ingresos en lugar de construir más unidades de ingresos moderados. Se pregunta si las ciudades deberían alentar lo mismo.
“¿Cuáles son las formas en que estas ciudades que desean viviendas asequibles pueden ver todas las diferentes métricas”, dijo, “para que no terminemos con viviendas vacías?”
