El asesor del condado de Cook, Fritz Kaegi, subió al escenario del City Club de Chicago el jueves para calmar las preocupaciones sobre un “círculo perverso” y las crecientes facturas de impuestos, diciendo a la multitud que las preocupaciones de una espiral descendente en los valores de las propiedades en el centro de la ciudad son exageradas.
“Los edificios de oficinas de alta gama están funcionando bien”, dijo durante su aparición en la serie de charlas a la hora del almuerzo. “Los alquileres se mantienen mejor, las valoraciones se mantienen mejor, la ocupación se mantiene mejor en los edificios trofeo”.
La teoría del círculo vicioso sostiene que cuando los grandes edificios comerciales tienen valoraciones inmobiliarias más bajas, aumenta la carga fiscal de los propietarios, lo que alimenta el éxodo de residentes. Con menos gente a la que pagar, los que se quedan tendrían que asumir una mayor parte de la carga fiscal, lo que obligaría a más personas a marcharse y alimentaría la pérdida tanto de propietarios como de empresas, acelerando la desinversión y el declive económico. Miedos se han visto impulsadas por los altos niveles históricos de vacancia en los edificios de oficinas del centro de la ciudad durante la primera mitad de 2024, además de una ola de ejecuciones hipotecarias en el centro de la ciudad.
La oficina de Kaegi aún no ha publicado nuevas evaluaciones del centro de la ciudad, pero el evaluador dijo que le preocupa más que “otras personas se preocupen por eso” y predijo que el peor escenario “no se va a dar en Chicago”.
Los impuestos a la propiedad son un juego de suma cero. Cuando un contribuyente paga menos, el resto compensa la diferencia. En el caso de Chicago, los edificios de oficinas del centro de la ciudad suelen absorber una gran parte del valor y la carga impositiva de la ciudad. Cuando los valores de los grandes edificios caen, eso generalmente significa que los propietarios de viviendas tendrán que soportar más sufrimiento fiscal.
Pero las oficinas del área de Loop, incluidas las de Fulton Market y el Near North Side, representan una porción más pequeña de la base impositiva sobre la propiedad de lo que la gente supone, argumentó Kaegi, solo el 20% de la base impositiva de Chicago, no el 40% o el 50% como dijo que algunos han adivinado.
Los edificios de oficinas de nivel inferior están sufriendo caídas más drásticas en su valor debido a un mayor número de vacantes, dijo Kaegi, citando las tendencias de trabajo desde casa. Pero esas propiedades de nivel inferior representan “menos del 5% de la base impositiva de Chicago”, dijo Kaegi. “Hay menos riesgos de los que se cree”.
Sin embargo, los rascacielos recientemente construidos o renovados han tenido un buen desempeño. según un informe reciente de Savillsuna empresa de bienes raíces comerciales.
Además, la zona del Loop tiene un amortiguador incorporado: los distritos de financiación del incremento de impuestos. Algunos de los edificios más grandes de la ciudad, incluida la Torre Willis, están ubicados en un TIF. Si su valor cae, no afecta la base impositiva general de la ciudad, sino solo los saldos de fondos de cada TIF individual.
Aun así, muchos propietarios de viviendas en Chicago ya se han visto sorprendidos por las nuevas valoraciones. El valor medio de las viviendas unifamiliares establecido por Kaegi aumentó entre un 16% y un 19% en varios municipios de Chicago.
“Los últimos tres años han sido los más fuertes en cuanto a precios de las viviendas en el condado de Cook y en Chicago en comparación con los últimos 20 años”, dijo Kaegi. “La gente todavía se está adaptando a eso”.
Ese ajuste significó aumentos récord en los impuestos a la propiedad en los suburbios del sur este año y en los suburbios del norte el año anterior. Kaegi culpó en parte a la Junta de Revisión del condado, que escucha las apelaciones sobre impuestos a la propiedad. Debido a que otorgaron reducciones a los propietarios de propiedades comerciales, los propietarios de viviendas residenciales pagaron más.
Kaegi dijo que está redactando una legislación para ofrecer alivio a la factura. residentes de bajos ingresos que ven grandes aumentos en sus facturasSin embargo, Kaegi no espera presentar esa legislación a los legisladores estatales hasta la próxima primavera y tampoco ha identificado una fuente de financiación para financiarla.
La aparición de Kaegi en City Club se produjo después de que la investigación del mes pasado del Tribune y el Illinois Answers Project descubriera que su oficina Había clasificado erróneamente cientos de propiedades en todo el condado.al no captar nuevas construcciones ni mejoras importantes en viviendas y negocios.
Su oficina prometió que auditaría los permisos antiguos y reestructuraría sus flujos de trabajo internos cuando llegaran nuevos permisos. Al responder por primera vez públicamente preguntas sobre esas promesas, Kaegi ofreció pocos detalles y dijo que la oficina “siempre está buscando mejorar la forma en que encontramos permisos”.
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