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Las corporaciones quieren que alquiles, no que compres. ¿Pueden los legisladores detenerlas?

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Las corporaciones quieren que alquiles, no que compres. ¿Pueden los legisladores detenerlas?

Por Holden Lewis | NerdWallet

Si alquila una casa cuando preferiría ser propietario, eche parte de la culpa a los propietarios corporativos.

Los 10 mayores inversores institucionales poseían más de 430.000 viviendas unifamiliares en alquiler a finales de 2023 y siguen adquiriendo casas para alquilarlas a familias de clase media. Los propietarios corporativos buscan dominar los barrios a los que apuntan, reduciendo simultáneamente el inventario de casas para comprar y ampliando el de casas para alquilar.

Los miembros del Congreso han presentado proyectos de ley para obligar a los mayores inversores institucionales a reducir drásticamente sus participaciones.

Alquilar cuesta menos que comprar

Estados Unidos sufre una Escasez de vivienda de entre 1,5 millones y 5,5 millones de unidades, según a quién le preguntes. Los inversores institucionales se benefician de la escasez porque hace subir los precios, lo que hace que la propiedad de una vivienda sea inasequible para muchos. El precio medio de reventa de una vivienda subió a un récord de 419.300 dólares en mayo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las tasas hipotecarias se han mantenido por encima del 6,5% desde mayo de 2023.

En consecuencia, cuesta más comprar una casa para empezar que alquilar en las 50 áreas metropolitanas más grandes, según un informe de Realtor.com de marzo. Según Zillow, el alquiler medio de una casa de tres habitaciones era de 2.200 dólares en junio. Eso es 32 dólares menos que el pago de capital e intereses de una casa de precio medio a la tasa hipotecaria promedio en mayo, después de realizar un pago inicial del 20%. depósitoPero, ¿quién tiene $83,860 para un pago inicial del 20% por una casa de $419,300? La combinación de precios altos y tasas de interés obliga a muchos potenciales propietarios a alquilar.

‘Un poder de mercado significativo’

Los inquilinos ocupan alrededor de 15,9 millones casas unifamiliaressegún la Oficina del Censo. Los propietarios corporativos poseen aproximadamente el 3% de ellas. Eso no parece mucho, pero las casas de alquiler propiedad de corporaciones se concentran en unas pocas áreas metropolitanas, principalmente en Florida, Georgia, las Carolinas, Texas, Arizona y California. En el área metropolitana de Atlanta, solo tres empresas poseían 19.000 casas a principios de 2022, lo que representa una participación de mercado del 11%, según una investigación del geógrafo de la Universidad Estatal de Georgia, Taylor Shelton.

“Estas empresas poseen decenas de miles de propiedades en un conjunto relativamente selecto de vecindarios, lo que les permite ejercer un poder de mercado realmente significativo sobre los inquilinos porque tienen una gran concentración de propiedades en esos vecindarios”, dijo Shelton en un comunicado de prensa.

Shelton afirma que la cuota de mercado de los propietarios corporativos ha aumentado desde entonces. “La realidad es que el dominio corporativo sobre el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en lugares como Atlanta sólo ha empeorado”, dijo en un correo electrónico.

Aumentar los alquileres y cobrar tasas

Invitation Homes poseía 12.726 casas de alquiler en el área metropolitana de Atlanta a finales de 2023. La empresa ejerció su poder de mercado al aumentar el alquiler promedio allí un 7,1% el año pasado, según los informes anuales de la empresa, mientras que el precio medio de la vivienda en la zona subió un 1,3%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Invitation también suma hasta 145 dólares en tarifas mensuales obligatorias al alquiler: hasta 40 dólares por tecnología para el hogar inteligente, 9,95 dólares por la entrega trimestral de filtros de aire, 9,95 dólares por gestionar la facturación de servicios públicos y hasta 85 dólares por Internet.

Propietarios corporativos aumentar el alquiler y cobran tarifas adicionales porque pueden hacerlo. “Estas instituciones tienen un poder descomunal en nuestro mercado inmobiliario, y esa influencia está creciendo”, dijo el senador estadounidense Jeff Merkley, demócrata de Oregón, en un correo electrónico. “Para 2030, Wall Street podría controlar el 40 por ciento de las viviendas unifamiliares de alquiler en Estados Unidos”.

¿Cómo los propietarios corporativos consiguen tantas casas?

Las grandes corporaciones tienen dos métodos principales para acumular viviendas en alquiler: Compra de casas Cuando los propietarios los ponen a la venta y los construyen para alquilar. En los últimos años, la construcción para alquilar ha dominado.

En el modelo de construcción para alquiler, una empresa construye casas destinadas al mercado de alquiler desde el momento en que compra el terreno. Según un análisis del Urban Institute, en 2022 se inició la construcción de 120.000 casas construidas para alquiler, el 12 % de todas las viviendas unifamiliares iniciadas.

La otra forma en que estas empresas recolectan casas es mediante comprándolos en el mercado de reventaCuando lo hacen, las corporaciones tienen los recursos para superar a las personas que buscan casas en línea.

Progress Residential es el mayor propietario corporativo, con 85.000 casas. Compró la mayoría de ellas en el mercado de reventa, compitiendo con la gente común. Pero Progress tiene una ventaja sobre la gente, explicó un ejecutivo de la empresa en un episodio de 2021 del podcast Leading Voice in Real Estate.

“Tenemos un sistema increíblemente eficaz para adquirir viviendas una a una”, dijo el entonces director ejecutivo de Progress, Chaz Mueller. Cada 15 minutos, la empresa recibía una actualización de las viviendas recién puestas a la venta en sus mercados. Cuando un algoritmo identificaba una casa que cumplía con sus criterios, el equipo de adquisiciones de la empresa hacía una oferta “en un par de horas después de que la casa saliera al mercado. Así que podemos analizarla muy rápidamente y hacer una oferta. Nuestras ofertas son todas en efectivo, con un cierre muy flexible, básicamente cuando el vendedor quiera mudarse”, dijo Mueller.

Un proyecto de ley para obligarlos a vender

Merkley, senador por Oregon, ha presentado un proyecto de ley que obligaría a los propietarios corporativos a vender sus casas. La Ley para Poner Fin al Control de los Fondos de Cobertura de las Viviendas Estadounidenses “tiene como objetivo dar a todas las familias una oportunidad justa de comprar una casa decente en una comunidad decente a un precio que puedan pagar, porque las casas deberían ser hogares para familias, no un centro de ganancias para Wall Street”, dijo Merkley en un correo electrónico.

Su proyecto de ley obligaría a los propietarios corporativos a vender al menos el 10% de sus inventarios de viviendas unifamiliares en alquiler cada año durante 10 años o enfrentar fuertes sanciones fiscales. Un proyecto de ley similar fue presentado en la Cámara de Representantes, patrocinado por el representante estadounidense Adam Smith, demócrata por Washington.

¿Están los propietarios corporativos dándole a la gente lo que quiere?

Los propietarios corporativos señalan que construyen casas en un país que necesita millones de viviendas más. “Seguimos haciendo nuestra parte para resolver la escasez de viviendas al brindar nuevas opciones de viviendas de primera calidad en ubicaciones atractivas y aptas para familias en todo el país”, dijo David Singelyn, director ejecutivo de AMH, el tercer propietario corporativo más grande con aproximadamente 60.000 casas, en una reciente conferencia telefónica sobre ganancias.

Sean Dobson, director ejecutivo de The Amherst Group (el cuarto más grande, con 50.000 casas), planteó una cuestión similar cuando fue entrevistado para el podcast Masters in Business de Barry Ritholtz en marzo. Describió a una familia que se queda sin apartamento, pero no puede permitirse comprar una casa. Entonces la familia alquila en Amherst: “Estas son casas que [the] “Sería muy difícil para los residentes entrar sin nosotros”, dijo.

Holden Lewis escribe para NerdWallet. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @HoldenL.

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