¿Las tasas hipotecarias más bajas convencerán a los cazadores de viviendas de California para que dejen de balancearse en casas inasequibles en el mercado?
Lo que sigue para las tasas de interés es un debate nacional acalorado.
La Reserva Federal está adoptando un enfoque cauteloso para obtener más recortes en las tasas que controla, temiendo que las guerras comerciales en curso puedan reavivar la inflación problemática. Los críticos de la Fed, sobre todo el presidente Donald Trump, piensan que las tasas son demasiado altas y la Fed debería ser agresivamente cortando.
Dejando a un lado el teatro político, ¿qué podrían significar las tasas más bajas para el mercado inmobiliario de California? Y recuerde, los recortes de la Fed no siempre bajan lo que pagan los prestatarios hipotecarios.
Permítanme recordarles, y no por primera vez, que una perspectiva histórica sugiere que el dinero más barato no es una cura perfecta. Verá, el financiamiento de gangas tiene el mal hábito de llegar cuando la economía está en desorden.
Para ver qué pasa, o abajo, con el mercado, mi hoja de cálculo de confianza miró datos estatales de compra de viviendas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, el promedio Tasa hipotecaria a 30 años de Freddie Macy Estadísticas de trabajo del gobierno.
Estos indicadores económicos se dividieron en tres grupos que se remontan a 1990 para darnos una opinión sobre cómo la comprensión de la vivienda se realizó en períodos de 12 meses, cuando las tasas cayeron más frente a los costos de financiación aumentó significativamente.
Durante estos 36 años, las tasas promediaron una caída a 5.5% de 6.5% en sus disminuciones más llamativas. Dentro de los mayores aumentos de tasas significativas, las hipotecas promediaron un salto a 6.2% de 5.2%.
Cambios de tasas
Cuando las tarifas caen, los cazadores de casas se ocupan.
El número de viviendas unifamiliares vendidas promedió una ganancia de 5% de un año durante los mayores recortes de tasas desde 1990. Sin embargo, las ventas disminuyeron en un promedio del 6% cuando las tasas aumentaron bruscamente.
Pero hay una trampa: las ventas disminuyeron en el 34% de estos períodos de 12 meses cuando las tasas cayeron.
Y busca una apreciación más fría.
El precio medio de la vivienda en todo el estado aumentó un promedio de 4% en los años en que las tasas cayeron desde 1990, pero aumentó a un ritmo anual del 7% cuando las tasas aumentaron.
Además, los precios cayeron el 20% del tiempo cuando las tarifas cayeron bruscamente.
El dinero más barato también puede alterar la cantidad de opciones que los cazadores de casas deben elegir.
El inventario, medido por días en el mercado, cayó en un promedio de 11% cuando las tasas cayeron en 36 años, pero aumentó un 12% con saltos de tasas. La compra elevada puede haber engullido el suministro.
Y el tiempo de los compradores puede cambiar.
Los días en el mercado aceleraron en cuatro días en promedio con tasas de disminución desde 1990, pero los tiempos de venta aumentaron en cuatro días cuando las tasas aumentaron.
Asuntos de asequibilidad. Los pagos estimados de la casa cayeron un 5% en promedio con tasas de disminución, pero aumentaron en un 18% cuando las tasas aumentaron.
Malabarismo
No olvide las tres claves de bienes raíces: “Trabajos. Trabajos. Trabajos”.
Cuando las tasas hipotecarias tomaron sus inmersiones más profundas durante los últimos 36 años, el número de trabajadores de California cayó un 0,4% en promedio, ya que el desempleo de California aumentó a 8,2% de 6,8%.
Comprar una casa de California requiere un cheque de pago sólido.
Considere cómo los empleadores en todo el estado contrataron cuando las tasas se dispararon desde 1990. Los empleos crecieron a una tasa de 2.4% anual, ya que el desempleo cayó a 5.8% de 6.5%. Esos cheques de pago adicionales crean compradores potenciales de la casa.
Por lo tanto, es un malabarismo complicado entre la sed de bienes raíces por el dinero más barato y su necesidad de un mercado laboral saludable.
Jonathan Lansner es el columnista de negocios del Southern California News Group. Se le puede contactar en jlansner@scng.com
