Los inquilinos de un complejo de apartamentos de Toronto están luchando contra una solicitud de un aumento en su alquiler por encima de lo establecido en las pautas, porque casi la mitad del mismo cubre una evaluación ambiental que normalmente se utiliza para ayudar al propietario a vender o reurbanizar la propiedad.
“Es ridículo”, dijo Amy Nyp, quien ha vivido en una de las 115 unidades en los tres edificios de poca altura cerca de Black Creek Drive y Eglinton Avenue durante casi nueve años.
“¿Por qué pagamos por algo que en realidad no les corresponde a los inquilinos?”
Sin la aprobación de la Junta de Propietarios e Inquilinos (LTB), los propietarios de Ontario solo pueden aumentar el alquiler de la mayoría de los inquilinos existentes en la medida del aumento anual del alquiler de la provincia en función de la inflación (este año, esa pauta se ha fijado en el 2,5 por ciento).
Los aumentos por encima de las pautas, o AGI, permiten a los propietarios agregar hasta un tres por ciento adicional por año. para ayudar a cubrir el costo de gastos de capital como reparaciones y renovaciones importantes.
CBC Toronto ha informado anteriormente sobre cómo ha aumentado el número de solicitudes de AGI presentadas al LTB. aumentó dramáticamente en los últimos años, lo que los defensores de los inquilinos atribuyeron a los propietarios corporativos que utilizan los ingresos brutos ajustados para maximizar las ganancias al excluir a los inquilinos a largo plazo.
Pero en este caso, los inquilinos y el sindicato de inquilinos de la zona argumentan que el propietario ha llevado esa estrategia un paso más allá, al reclamar gastos que, según ellos, no son elegibles para un AGI según la Ley de Arrendamiento Residencial de Ontario.
“Es una flagrante falta de respeto a la ley”, dijo Chiara Padovoni, copresidenta del sindicato de inquilinos de York South-Weston. “Es una bofetada en la cara de los inquilinos que viven aquí”.
En un comunicado, el propietario, QMW Corporation, dijo que está tramitando la solicitud de AGI para “recuperar los costos relacionados con mejoras significativas en la propiedad que benefician directamente a los inquilinos”.
“La solicitud de AGI se alinea con las regulaciones que permiten la recuperación para mejoras que mejoren los estándares de vida de los inquilinos, no para futuras reurbanizaciones”, se lee en la declaración enviada por correo electrónico.
AGI presentado durante la congelación de alquileres por la pandemia
La solicitud se presentó durante la congelación de alquileres por la pandemia de 2021 para un AGI del 3,81 por ciento para cubrir aproximadamente $647.000 en gastos de reemplazo de una caldera, techo, pavimento y para la “remediación del sitio”.
Sin embargo, según los registros presentados en apoyo de la solicitud, parece que sólo unos 26.800 dólares de los 295.373,72 dólares reclamados por “remediación del sitio” se gastaron en la eliminación del suelo contaminado encontrado debajo del estacionamiento. Eso fue a pesar de que una evaluación determinó que el suelo no representaría un problema de salud para los residentes, a menos que se reurbanizara la propiedad.
Los inquilinos de Toronto en este complejo de apartamentos cerca de Black Creek Drive y Eglinton Avenue están luchando contra una solicitud de aumento de alquiler superior al recomendado en la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario.
El resto de los gastos reclamados como remediación del sitio se destinaron a los costos de una investigación y evaluación geoambiental del sitio, según los informes de ingeniería y las facturas presentadas con la solicitud.
En su declaración a CBC Toronto, QMW no abordó cuestiones específicas sobre qué trabajos de remediación se habían realizado. En cambio, afirmó que “las recientes mejoras del sitio, incluidos los trabajos de remediación, se han llevado a cabo de conformidad con todas las normas pertinentes”.
Se necesita una evaluación ambiental del sitio para obtener un registro de la condición del sitio, que se presenta al gobierno provincial antes de reurbanizar un sitio y también puede brindar garantías a los potenciales compradores de una propiedad.
La investigación y el estudio fueron financiados por el anterior propietario de los edificios de apartamentos, quien solicitó el AGI antes de vender el complejo a QMW Corporation en octubre de 2021. QMW se hizo cargo de la solicitud de AGI del anterior propietario.
Un precedente potencialmente “peligroso”
La inclusión del costo de la investigación y estudio ambiental en el AGI hace sonar las alarmas para Nemoy Lewis, profesor asistente en la escuela de planificación urbana y regional de la Universidad Metropolitana de Toronto.
“Nunca había visto algo así antes”, dijo Lewis, quien investiga la corporativización de la vivienda.
“Podríamos estar sentando un precedente peligroso si el juez del tribunal de la Junta de Propietarios e Inquilinos aprueba estos gastos, en gran medida porque estos gastos no son esenciales”.
La solicitud se encuentra actualmente ante la LTB para una audiencia basada en el mérito mediante presentaciones por escrito. El sindicato de inquilinos de York South-Weston proporcionó a CBC Toronto una copia de las presentaciones finales que planea presentar ante la LTB el viernes.
En ellos, los inquilinos argumentan que cualquier gasto asociado con la adquisición de un registro del estado del sitio no constituye un gasto de AGI elegible, ya que dicho informe no mejora el edificio ni el bienestar de las personas que viven en él.
“Ya estamos en una crisis de vivienda”, dijo Nyp, quien decidió no pagar el aumento antes de que la LTB se pronuncie al respecto.
“Si se aprueba este AGI, será cuestión de ‘¿Pago el alquiler este mes? ¿O como?'”
Si se aprueba el aumento, Nyp debería al menos $1,000 en alquiler retroactivo por un aumento del tres por ciento a partir de noviembre de 2021 y otro aumento del 0,81 por ciento en noviembre de 2022.
“Eso es como un cheque de pago entero”, dijo.
Plan para renovar unidades, vender propiedad
Además de luchar contra la solicitud de AGI, Nyp y otros inquilinos están preocupados por los planes futuros de su propietario para el complejo de apartamentos.
Los documentos internos de los inversores de QMW Corp. revisados por CBC Toronto muestran que en 2021 el plan de la empresa era renovar 85 de las 115 unidades de apartamentos con el tiempo “para lograr un mayor ingreso por alquiler” antes de finalmente vender la propiedad en 2028. Mientras tanto, el documento decía que había establecido un presupuesto de fondo de incentivos para inquilinos de $804.000 para aumentar la rotación de unidades.
“No quiero ir a ningún lado”, dijo Sheik Husein, que vive en el complejo desde hace más de una década. “El mayor temor es que nos quedemos en la calle tratando de averiguar dónde vamos a vivir con un alquiler asequible”.
En su declaración, QMW le dijo a CBC Toronto que cualquier afirmación de que el propietario está desplazando a los inquilinos para aumentar los alquileres es falsa.
“Cualquier cambio de residentes se debe a circunstancias naturales, no a una estrategia para expulsar a los residentes”, afirma el comunicado. “Nuestro objetivo es proporcionar viviendas estables y de alta calidad y cumplir con todas las normas para apoyar a nuestros inquilinos de manera responsable”.
Un informe para inversores del segundo trimestre de este año indicó que 42 unidades se han entregado a nuevos inquilinos desde que QMW compró el edificio, y que seis unidades se renovaron en 2024 hasta el momento, lo que aumentó el alquiler de esas unidades en un 36 por ciento mensual. El informe también reveló que el propietario ha contratado arquitectos para evaluar el potencial de remodelación del sitio.
Los dibujos conceptuales incluidos en el informe muestran la posible incorporación de una torre de condominios de 36 pisos y otra ampliación de condominios de nueve pisos. Según el informe del segundo trimestre, el propietario tiene una reunión de consulta previa a la solicitud sobre sus posibles planes de remodelación la próxima semana.
Mientras tanto, los inquilinos y su sindicato de inquilinos argumentan que la LTB debería rechazar toda la solicitud de AGI, alegando que la inclusión de la evaluación ambiental significa que se presentó de mala fe.
“No deberían salirse con la suya aumentando los alquileres a través de esta solicitud debido a lo flagrante que fue el abuso del proceso”, dijo Padovani, del sindicato de inquilinos.
