Una mirada sin precedentes a la valoración de oficinas, almacenes y grandes apartamentos en el condado de Cook encontró que en los suburbios los valores de esos edificios comerciales se han fijado demasiado bajos, que hay poca uniformidad en la forma en que se evalúan y que las apelaciones no aumentar la precisión del proceso.
Eso probablemente significa que los propietarios de viviendas en todo el condado han pagado más impuestos a la propiedad durante años para compensar el déficit comercial.
El estudio externo encargado por la oficina del presidente de la junta del condado, Toni Preckwinkle tras años de disputas entre el asesor Fritz Kaegi y los miembros de la Junta de Revisión, los dos organismos que ayudan a decidir cuánto valen los 1,8 millones de parcelas en el condado de Cook y, en última instancia, cuánto pagan sus propietarios en impuestos.
Muchos de los problemas destacados en el informe, dijeron los funcionarios, son anteriores a los actuales funcionarios, pero empeoran porque los dos no comparten datos clave ni se comunican sobre sus métodos. El estudio encontró que, en promedio, al final del proceso de evaluación de tres pasos que concluye con la junta, las propiedades comerciales en los suburbios fueron evaluadas por debajo de su valor.
“Este es el subproducto de un sistema que se ha desarrollado durante décadas y de manera incremental” a lo largo de “años y años y años, la falta de cooperación y colaboración entre las dos entidades nos ha llevado hasta aquí”, dijo Jim Thompson, director de política de impuestos a la propiedad de Preckwinkle. la Tribuna el miércoles.
El análisis comparó las estimaciones del evaluador y la junta de revisión de 2020, 2021 y 2022 con los precios de venta reales, una práctica conocida como estudio de índice de ventas.
Una proporción del 100% significa que las valoraciones fueron acertadas en comparación con los precios de venta de propiedades similares. Cualquier valor superior al 100% significa que la evaluación es superior al valor de mercado. Por debajo del 100% significa que la evaluación fue inferior al valor de mercado. La Asociación Internacional de Oficiales de Evaluación considera evaluaciones entre 90% y 110% dentro de un rango aceptable.
En la reevaluación de 2020 de los suburbios del sur, los primeros valores aprobados de Kaegi estaban dentro de los estándares de la industria. También lo fueron los valores del segundo pase de Kaegi, que fueron publicados después de una ronda de apelaciones a su oficina. Pero después de que los propietarios de edificios presentaron sus casos ante la Junta de Revisión, la proporción cayó al 81,37%, fuera de los estándares de la industria.
En los suburbios al norte de North Avenue en 2022, los valores de Kaegi eran demasiado bajos en comparación con el valor de mercado desde el salto, comenzando en 86,63% y luego cayendo al 80,25% después de su segundo pase. Esos valores cayeron aún más después de las apelaciones de la junta, hasta el 71,79%.
Sin embargo, para las propiedades comerciales en Chicago, la oficina de Kaegi inicialmente las sobrevaloró en la primera pasada. Las apelaciones al evaluador los acercaron al 100% y la Junta de Revisión redujo esos valores al nivel apropiado.
El estudio también encontró que en la ciudad, a medida que aumenta el valor de tasación, también aumenta la tasa que los propietarios apelan y se conceden esas apelaciones. El 97% de todas las propiedades valoradas en más de $5 millones en Chicago apelaron ante la Junta de Revisión. De ellas, la junta concedió una reducción al 88% de todas las propiedades.
El estudio fue dirigido por Josh Myers, que dirige una empresa de valoración que ha estudiado varias otras jurisdicciones y también recibió el encargo de estudiar la equidad y precisión de las valoraciones residenciales a raíz de la Tribuna y Propublica exitosa serie “División Fiscal”. Tanto la investigación del Tribune como el informe externo encontraron errores e inequidades generalizados en la forma en que el ex tasador Joe Berrios valoraba las propiedades.
Entre los hallazgos de la División Fiscal: Berríos a menudo fija los valores de las grandes propiedades comerciales demasiado bajos y los valores de las empresas más pequeñas demasiado altos. Al final, eso significó que esas empresas más pequeñas y los propietarios de viviendas pagaron más en impuestos a la propiedad de lo que deberían.
El estudio del jueves es el primero de este tipo sobre valores comerciales en el condado de Cook y cubre los tres ciclos de evaluación, para Chicago, los suburbios del norte y del sur. También compara las prácticas actuales de ambas oficinas con los estándares establecidos por la IAAO.
Preckwinkle se ha comprometido a pagar estudios similares de ratios de ventas en el futuro, un llamado que Kaegi ha estado haciendo durante varios meses.
Preckwinkle dijo que ambas oficinas “han participado en este trabajo desde el principio” y que las recomendaciones del informe “eran cosas que les gustaría seguir”.
Según el informe, se trata de un cambio con respecto a las comunicaciones anteriores entre la Junta de Revisión y la Oficina del Tasador.
Entre los problemas: los dos han tenido un desacuerdo de larga data sobre cómo tener en cuenta el costo de los impuestos a la propiedad al hacer sus valoraciones. Han adoptado diferentes enfoques para la capitalización, o tasas de “tope” (el ingreso de una propiedad dividido por su valor) y cuándo y cómo incluirlos en las evaluaciones.
Los analistas de la Junta de Revisión creían que el método de Kaegi no contabilizaba correctamente los impuestos a la propiedad como gasto. Como creían que el método de Kaegi era “intrínsecamente erróneo”, según el informe, alentó a la junta a corregirlos.
De hecho, Kaegi había actualizado su enfoque el año pasado y, aunque se consideraba poco convencional, finalmente llegó a un valor que coincidía con las “prácticas de tasación profesionalmente aceptadas”, según el informe. Los analistas de la junta no lo sabían, según el informe.
El informe recomendó que los dos acordaran una metodología para las tasas de capitalización.
También recomendó al tasador comenzar a solicitar formalmente tasaciones, así como datos sobre ingresos y gastos que se presenten a la junta. Si bien esos datos podrían ayudar al evaluador a mejorar su precisión, la oficina no los solicitó y la junta no los incluye en una base de datos centralizada que ambas oficinas puedan usar. Kaegi ha estado luchando por una ley en Springfield que exigiría que algunos de esos datos se entreguen de manera proactiva, pero se ha quedado corta durante varios años.
El informe también encontró que Kaegi rara vez asistía a las audiencias de la Junta de Revisión para defender sus valoraciones iniciales, y su oficina tampoco proporcionaba pruebas regularmente para respaldar sus valoraciones. Un portavoz de Kaegi dijo que defienden las evaluaciones de propiedades de alto valor “que tienen el mayor impacto en la base imponible”.
El informe recomendó a Kaegi que comenzara a preparar “paquetes de audiencia” para apelaciones comerciales para defender mejor su caso.
“Ambas oficinas han discutido el intercambio de datos entre sí y están trabajando en los mejores métodos para hacerlo”, dijo el portavoz de Kaegi, Christian Belanger. “Una vez que tengamos esta información, que aún no se nos ha informado de manera sistemática, podremos preparar el tipo de paquetes de audiencia que recomienda el informe y utilizar la información en evaluaciones futuras”.
En general, Kaegi dijo que apoya “todas las recomendaciones incluidas en el informe, en particular la sugerencia de que la Oficina del Tasador y la Junta de Revisión deberían desarrollar juntos un modelo para estimar las tasas impositivas utilizadas en la valoración de propiedades en lugar de depender de cifras históricas obsoletas. Los cambios en esta área marcarán la mayor diferencia para evitar que los propietarios carguen con una carga fiscal injusta debido a datos incorrectos… Espero trabajar con la Junta de Revisión para implementar estas recomendaciones lo más rápido posible”.
De la junta de tres miembros, sólo la comisionada Samantha Steele respondió al informe y dijo que había trabajado para mejorar el conocimiento del personal y agilizar los procedimientos, incluido el desarrollo de un manual de apelación estándar.
“Aún estamos revisando los datos y las recomendaciones del informe PTAX y seguimos comprometidos a implementar cambios que sirvan mejor a los contribuyentes del condado de Cook. La colaboración con mis colegas y la oficina del Tasador y todos aquellos en la cadena del impuesto a la propiedad seguirá siendo clave en este proceso. Mi objetivo ha sido y seguirá siendo garantizar que los contribuyentes reciban evaluaciones justas y equitativas”, dijo.
