Con un plan maestro de desarrollo que abarca tanto el centro de Waukegan como la orilla del lago de la ciudad, la actividad para atraer desarrolladores al distrito comercial central se está afianzando, mientras que el cambio de la cara de la orilla del lago avanza a un ritmo más lento.
La Asociación de Desarrollo Comunitario de Waukegan, que ya está trabajando con la Comisión de Planificación y Zonificación de Waukegan, propone la renovación de la antigua YMCA en Clayton Street y un antiguo restaurante en Genesee Street para convertirla en instalaciones de usos múltiples.
Los artistas encargados por la ciudad para pintar murales en los cruces peatonales del centro están trabajando en sus proyectos, mientras se busca más arte público.
La alcaldesa Ann Taylor dijo que los planes para la orilla del lago tomarán más tiempo, en parte debido a la tierra contaminada del pasado industrial de la ciudad y la renuencia del Ferrocarril Nacional Canadiense a ceder su derecho de paso que bordea la parte occidental del área de la orilla del lago.
“La vemos como un área de uso mixto que sería residencial y comercial”, dijo Taylor. “Queremos escuchar a los desarrolladores para saber qué creen que pueden hacer. También tenemos que saber hasta qué profundidad podemos excavar”.
Los planes de Waukegan para reconstruir la orilla del lago desde la costa del lago Michigan hasta las cercanías de la autopista Amstutz están en marcha, y la limpieza de un sitio industrial que alguna vez estuvo contaminado se lleva a cabo mientras la ciudad espera el interés de los desarrolladores y la cooperación ferroviaria.
En la orilla sur del lago, al sur de Belvidere Road, un esfuerzo por eliminar la tierra contaminada de una parcela urbana de 11 acres que alguna vez fue propiedad de Fansteel Metals (la compañía se mudó fuera de la ciudad en 1987) es el primer paso para preparar el sitio para desarrollo.
Las cuadrillas están en el proceso de retirar 10,000 toneladas de tierra contaminada de la propiedad, cubriendo el espacio vacío con tres pies de tierra vegetal. David Motley, director de relaciones públicas de la ciudad, dijo que se espera que el proyecto esté terminado para fin de año.
“Una vez que se complete el proceso, buscaremos propuestas”, dijo. “Serán algo así como casas adosadas unifamiliares de baja densidad con pisos apilados, tal vez de tres o cuatro pisos”.
Motley dijo que muchos sitios potenciales de desarrollo en la orilla sur del lago son de propiedad privada, como la antigua ubicación de Diamond Scrap Yards de 12 acres. Dijo que los desarrolladores conocen la propiedad.
“Los promotores se pondrán en contacto con los propietarios privados”, dijo Motley. “Eventualmente pasarán por el proceso de aprobación de la ciudad”.
Un terreno de 125 acres de terreno propiedad de la ciudad que alguna vez fue el hogar de Outboard Marine, ubicado aproximadamente al norte de la playa de la ciudad y al sur de la antigua planta eléctrica, también es propiedad de la ciudad, según el plan maestro. Se puede desarrollar aproximadamente la mitad. La mayoría de los edificios tendrían cinco pisos o menos, pero algunos podrían ser más altos.
Otro importante terrateniente a orillas del lago es el distrito portuario de Waukegan. Jack Dye, presidente del distrito, dijo que posee todo aproximadamente al oeste, desde la costa hasta las vías del ferrocarril, desde el muelle de combustible en el extremo sur del puerto deportivo hasta el muelle comercial junto a la planta National Gypsum al norte.
Una cosa es segura sobre los terrenos del Distrito Portuario. Dye dijo que nada de eso se venderá. Se desarrollará bajo los términos de un arrendamiento de terreno, al igual que las instalaciones de venta y almacenamiento de Bay Marine. El distrito también está en el proceso de analizar el suelo y está esperando los resultados de los datos brutos que están bajo revisión.
“Tenemos que aprender qué pueden querer los desarrolladores”, dijo Dye. “Tenemos que saber qué profundidad tendrán que cavar para poder mejorar el terreno. No utilizamos dinero de los contribuyentes. Todo proviene de las tarifas de los usuarios. No somos un organismo que impone impuestos”.
Cada vez que se plantea una discusión sobre el desarrollo de las orillas del lago, se discute la cuestión de las vías nacionales canadienses. El derecho de paso va desde la planta de carbón fuera de servicio hacia el sur hasta los límites de la ciudad y hacia el norte de Chicago. Taylor dijo que es la barrera más grande.
“Es difícil, porque necesitamos conseguir el ferrocarril nacional canadiense (terreno) antes de que podamos lograr el desarrollo económico”, dijo. “Las vías se utilizaban para llevar carbón a la planta de carbón, pero ya no utilizan carbón”.
Si bien los municipios pueden utilizar el poder de expropiación para apoderarse de propiedad privada por un precio razonable, Stewart Weiss, abogado del abogado de la corporación Waukegan, Elrod Friedman, dijo que los ferrocarriles son diferentes de otros propietarios de tierras.
Weiss dijo que los ferrocarriles están regulados tanto por la Junta federal de Transporte de Superficie como por la Comisión de Comercio de Illinois. La tradición de proteger las cadenas de suministro hace que el uso de la expropiación sea más desafiante.
“Los ferrocarriles tienen una serie de estrategias que excluyen la posibilidad de una expropiación directa”, dijo.
